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Autori: Francesco Del Priore
Autori: Antonio De Nigris
Data: 09 dicembre 2008

Intervista di Francesco Del Priore a Antonio De Nigris, responsabile dell'Ufficio del demanio

Proprietà statali: vetrina online

Bilancio più che positivo per la nuova piattaforma elettronica del Dipartimento del territorio che ha messo in rete i beni in vendita o in affitto

Regolarmente il Cantone pone in vendita, e più raramente offre in locazione transitoria, sue proprietà immobiliari che vanno da una particella di poche decine di metri quadri a un rustico a un piazzale a un pregiato terreno edificabile. Con l'apertura del sito del demanio si offre ai possibili acquirenti un servizio più veloce e professionale e si migliora la gestione interna. Per comprendere come un determinato terreno possa finire in questa vetrina partiamo dai beni immobiliari dello Stato e dall'attività dell'Ufficio del demanio.

Quali i fondi di proprietà del Cantone?
Lo Stato - spiega Antonio De Nigris - possiede circa 7'500 parcelle, che possono essere suddivise in due categorie: i beni amministrativi e i beni patrimoniali. I primi, che rappresentano la stragrande maggioranza del totale, sono destinati all'uso da parte dello Stato (uffici, scuole, strade, ecc.) e sono inalienabili. I secondi possono essere venduti e sono costituiti da lasciti al Cantone, eredità di persone senza eredi (dopo accurate verifiche esse sono infatti devolute al Cantone) e beni amministrativi che, non essendo più necessari all'ente pubblico, sono stati privati del carattere di demanialità, ciò che li ha resi alienabili.

Di cosa si occupa l'Ufficio del demanio?
La parola demanio definisce il complesso dei beni inalienabili dello Stato, l'Ufficio del demanio è però il rappresentante ufficiale di tutti i beni immobiliari, sia amministrativi sia patrimoniali (in sostanza incarna la figura del proprietario), ed è dunque incaricato di tutelarli nelle diverse procedure che interessano la proprietà fondiaria (pianificatorie, di misurazione, ecc).
L'ufficio si occupa direttamente dei beni patrimoniali e delle proprietà residue (senza destinazione, spesso provenienti da scorpori di strade), mentre gli altri beni amministrativi, dei quali l'Ufficio è comunque il rappresentante, sono gestiti dalle sezioni o divisioni direttamente interessate: le strade dalla Divisione delle costruzioni, le scuole e gli altri stabili amministrativi dalla Sezione della logistica, i fiumi dall'Ufficio dei corsi d'acqua e così via.
Oltre al compito di tutelare le proprietà statali, il nostro ufficio ne ha altri due: il primo è di gestire e regolare l'uso delle proprietà demaniali tramite il rilascio di autorizzazioni e concessioni (per esempio per l'uso del lago con strutture portuali), il secondo, oggetto del sito internet, è di vendere e, in misura nettamente minore, di affittare transitoriamente beni immobili del Cantone.

Cosa succede quando un bene amministrativo non serve più allo Stato?
Quando una proprietà di questo tipo non è più necessaria a un determinato servizio cantonale si verifica innanzitutto che non vi siano altri servizi potenzialmente interessati. Se la risposta è negativa, si avvia la procedura di sdemanializzazione tramite la quale la proprietà è trasferita nella categoria beni patrimoniali così da poter essere messa sul mercato. Se il fondo ha un valore non superiore ai 500 mila franchi la competenza è del Consiglio di Stato, dunque l'iter di sdemanializzazione è relativamente automatico e celere; se invece il valore supera il mezzo milione di franchi la competenza è del Gran Consiglio. Siccome in questo caso la procedura è piuttosto onerosa dal punto di vista amministrativo, spesso il Governo allestisce un "messaggio-pacchetto" dove si propone al Parlamento la sdemanializzazione di più beni in un sol colpo.

Come avviene la cessione di una proprietà?
Prima di tutto bisogna interpellare gli altri enti pubblici (Comuni, Patriziati, ...) per verificare se da parte loro esista un interesse all'acquisto per bisogni di pubblica utilità. In caso positivo, tramite il nostro ufficio il Cantone vende direttamente la proprietà all'ente pubblico interessato a prezzo di mercato (la comune credenza che lo Stato possa cedere le sue proprietà ad altri enti pubblici a prezzi politici non corrisponde alla realtà).
Se invece non vi sono enti pubblici intenzionati all'acquisto, l'art. 15 della Legge sulla gestione e sul controllo finanziario dello Stato impone la vendita tramite pubblico concorso (fanno eccezione solo piccole rettifiche di confine per le quali l'unico interessato è il proprietario confinante) sotto forma di Pubblica sollecitazione di offerta (PSO). Sono cioè dati precisi termini di tempo entro i quali i potenziali acquirenti ci inoltrano le loro offerte. È importante sottolineare che la vendita non è obbligata: se nessuna offerta raggiunge il valore minimo stabilito da una perizia interna realizzata dall'Ufficio delle acquisizioni, la proprietà non viene aggiudicata. Quando si verifica questo caso, si apre un altro tipo di procedura: quella della vendita diretta, per la quale l'oggetto resta nell'elenco dei beni alienabili in attesa che qualcuno se ne interessi e sia disposto a pagarlo al suo reale valore.

E siamo giunti al sito online: cosa offre in più rispetto al passato?
Molto. Da un lato il sito permette a un numero maggiore di utenti di visionare le offerte e di scaricare direttamente sul proprio computer la relativa documentazione (a conferma di ciò, in poco più di un mese di apertura, abbiamo avuto numerosi contatti, soprattutto per alcuni rustici), dall'altro ci agevola nella gestione delle vendite.
Prima di creare questa vetrina online operavamo in funzione dell'importanza del bene: se era di particolare valore, oltre alla segnalazione sul Foglio Ufficiale (FU), si pubblicava un annuncio a pagamento sui quotidiani (in particolari casi anche su giornali d'Oltralpe), si depositava un fascicolo informativo alla cancelleria del Comune in causa, che a sua volta metteva un avviso all'albo. Tutto ciò resta, ma grazie al sito aumentiamo nettamente la visibilità degli oggetti e possiamo dare spazio anche a fondi che resterebbero invenduti perché con la sola pubblicazione sul FU non si raggiunge una cerchia sufficiente di persone. Inoltre riduciamo i costi amministrativi: in precedenza ogni volta che un privato s'interessava a una determinata parcella, ci richiedeva il relativo fascicolo informativo il che dava luogo a uno scambio cartaceo abbastanza rilevante; ora questa documentazione, per di più arricchita, può essere scaricata dal sito direttamente dal potenziale compratore.
Infine essere online ci permette maggior flessibilità e dinamismo nelle offerte e nelle informazioni e di avere una gestione più oculata delle vendite, avvicinandoci al modello di una società immobiliare, ma senza evidentemente cercare ad ogni costo il massimo profitto.

Come si presentano gli oggetti sul sito?
Volendo essere una vetrina contenitore di tutte le nostre offerte, il sito presenta una variegata tipologia di beni: si va dal piccolo scorporo di qualche decina di metri quadri in zona discosta al fondo urbano edificabile di diverse migliaia di metri quadri. Per questo motivo, l'utente ha la possibilità di usare un motore di ricerca interno per categorie (rustici, posteggi, case, prati, ecc).
Per ogni bene è indicato lo stato della procedura (PSO prevista, PSO in corso con possibilità di scaricare il modulo d'offerta, vendita diretta) e fornita una documentazione base, composta da una foto, dall'estratto del Registro fondiario e da un link che permette di accedere al sistema informativo territoriale del Cantone che visualizza l'ubicazione del fondo sulla mappa catastale. Per i terreni estesi è pubblicata pure un'immagine area, per le parcelle di maggior valore anche una documentazione tecnica piuttosto ricca (in particolare comprende le norme di piano regolatore).
Sul sito ci sono anche proposte di fondi da affittare transitoriamente. Si tratta di proprietà che per un motivo o l'altro non possono essere vendute, ma che al momento non sono utilizzate dal Cantone. In tali casi, se la destinazione specifica lo permette, l'Ufficio del demanio le affitta a terzi ad esempio quale posteggio o deposito per ricavare un minimo di reddito in attesa di trovar loro un nuovo uso.

Infine, se un privato fosse interessato a un fondo del Cantone come deve procedere?
Deve rivolgersi al nostro ufficio. Ciò in realtà accade abbastanza di frequente, solitamente quando un privato nota un terreno che era servito al Cantone durante qualche lavoro (ad esempio la costruzione di una strada), ma che ora non pare più necessario allo Stato mentre a lui sarebbe utile. In tali casi noi attiviamo la procedura di verifica interna e, se da essa si conferma che quell'appezzamento, di solito piccolo, non serve più all'ente pubblico, procediamo alla sua sdemanializzazione, quindi alla PSO ed infine alla vendita.