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Repubblica e Cantone Ticino
Dipartimento delle finanze e dell'economia
Divisione delle contribuzioni
Ufficio tassazione delle persone giuridiche
6501 Bellinzona
www.ti.ch/fisco
16.07.2024
Diritto di prelazione - aspetti fiscali

Diritto di prelazione - aspetti fiscali

Stato Scheda valida per gli anni di tassazione Scheda valida per le tassazioni effettuate
Attiva

Data di pubblicazione: 15.09.2020

Stato Attiva
Data di pubblicazione: 15.09.2020
Il beneficiario del diritto di prelazione può:
  • esercitare il diritto, qualora il proprietario dell'immobile decida di venderlo (quindi subentrare quale acquirente);
  • rinunciare ad esercitare il diritto (l'immobile viene trasferito all'acquirente designato nel contratto di compravendita);
  • cedere il diritto, se previsto contrattualmente (alla pari oppure realizzando un margine).
    Il cessionario a sua volta avrà le stesse possibilità (esercizio, rinuncia oppure ulteriore cessione).
Di seguito vengono descritte le conseguenze fiscali delle diverse operazioni.

Costituzione del diritto di prelazione

La costituzione del diritto di prelazione non comporta di regola alcuna conseguenza, né dal profilo della TUI né a livello di imposte ordinarie, ritenuto che non avvenga a titolo oneroso.

Cessione del diritto di prelazione

La cessione di un diritto di prelazione è imponibile attraverso la TUI sulla base dell'art. 124 cpv. 2 lett. f LT, indipendentemente dal fatto che il diritto venga poi esercitato o meno.
Nella notifica TUI il cedente risulta quale venditore e il cessionario quale acquirente.
Come data di acquisto fa stato la data di costituzione del diritto di prelazione, come data di vendita la data di cessione dello stesso.
Il prezzo di acquisto corrisponde al prezzo per l'eventuale acquisto stipulato tra il proprietario dell'immobile (oppure il cedente precedente, in caso di cessioni successive) e il cedente (zero qualora il prezzo non sia preventivamente fissato). Allo stesso, per determinare il prezzo di vendita, viene aggiunto l'eventuale margine a favore del cedente concordato nel contratto di cessione.

Rinuncia all'esercizio del diritto di prelazione

Allorché il proprietario dell'immobile decida di vendere l'immobile e il titolare rinunci ad esercitare il suo diritto di prelazione, vi è semplicemente l'imposizione TUI del trapasso immobiliare avvenuto tra venditore ed acquirente. Non ci sarà invece nessuna conseguenza fiscale per il beneficiario del diritto di prelazione. 

Esercizio del diritto di prelazione

L'esercizio del diritto di prelazione dà luogo all'imposizione TUI della cessione dell'immobile dal proprietario dello stesso al momento dell'esercizio al titolare del diritto. Si possono presentare due casi:
  • il diritto di prelazione viene esercitato prima dell'iscrizione a Registro fondiario del trapasso di proprietà: vi sarà una notifica TUI per il passaggio dell'immobile dal venditore al beneficiario del diritto di prelazione; la durata di proprietà corrisponderà al tempo trascorso tra l'acquisto dell'immobile da parte del venditore e la data di iscrizione a registro fondiario dell'esercizio del diritto di prelazione.
  • il diritto di prelazione viene esercitato dopo l'iscrizione a Registro fondiario del trapasso di proprietà: vi saranno due notifiche TUI. La prima relativa alla vendita all'acquirente designato nell'atto di compravendita. La seconda relativa all'esercizio del diritto di prelazione, in cui l'acquirente cede l'immobile al titolare del diritto; la durata di proprietà corrisponderà al tempo trascorso tra la data di iscrizione a registro fondiario della compravendita e la data di iscrizione a registro fondiario dell'esercizio del diritto di prelazione.
Casi particolari
  • Se il beneficiario del diritto di prelazione riceve un'indennità dal venditore affinché rinunci al suo esercizio (ad esempio perché il prezzo fissato con l'acquirente è superiore al prezzo stabilito nell'ambito della costituzione del diritto di prelazione), questa rappresenta un ricavo imponibile ordinariamente per il titolare del diritto e un costo deducibile dalla TUI quale costo legato alla vendita per il venditore. 
  • Se il beneficiario del diritto di prelazione riceve un'indennità dall'acquirente affinché rinunci al suo esercizio (così da potersi assicurare l'immobile), bisogna ritenere che ci si trova di fronte ad un negozio a catena imponibile giusta l'art 124 cpv. 2 lett. f LT (vedi "cessione del diritto di prelazione"). Presso l'acquirente l'indennità farà parte del prezzo di acquisto deducibile dalla TUI nell'ambito di una futura vendita.

Vedi anche 
scheda TUI - NEGOZI A CATENA (CESSIONI SUCCESSIVE DI DIRITTI)


Riferimenti
A. SOLDINI-A. PEDROLI, L'imposizione degli utili immobiliari, Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Giampiero Casagrande editore, Lugano 1996, pagg. 94-98
A. PINCHETTI, Nozioni di registro fondiario e prontuario delle operazioni, edito dall'Ordine dei notai del Cantone Ticino, 3a edizione, Locarno 2009, pagg. 54-56.
BASI LEGALI
Legge Art. Cpv. Lett.  
LT 124 2 f

Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione