Basi e riferimenti di calcolo
2. Fondi edificati
Formula di calcolo
VSt =
VM + (K x VR)
(1 + K)
Dove:
* VSt = Valore di stima
* VM = Valore metrico
* VR = Valore a reddito
* K = Fattore di ponderazione (da 1 a 5)*
* fattore determinato in base alla differenza percentuale fra VM e VR in rapporto al VR - vedi tabella seguente (art. 7 RA.L.St.)
| Differenza % in rapporto al valore di reddito | K | |||
| da | 0% | al | 10% | 1 |
| superiore al | 10% | e inferiore o uguale al | 20% | 2 |
| superiore al | 20% | e inferiore o uguale al | 30% | 3 |
| superiore al | 30% | e inferiore o uguale al | 40% | 4 |
| oltre il | 40% | 5 |
Con questo metodo di calcolo è determinata la stima della maggior parte dei fondi edificati (con fabbricati che generano un reddito).
Per gli altri metodi di calcolo, vedi casi particolari.
Esempio
Dati tecnici
| Volume edificio | m3 | 850.00 |
| Superficie totale del fondo | m2 | 500.00 |
| Reddito (o affitto) presunto, annuo | Fr. | 21 000.00 |
| Tasso di capitalizzazione | 7% |
Valore metrico
| Fabbricato (850.- m3 x 400.- Fr/m3) | Fr. | 340 000.00 |
| Costi secondari (5% x Fr. 340 000.-) | Fr. | 17 000.00 |
| Terreno compl. (500 m2 x 200.- Fr/m2) | Fr. | 100 000.00 |
| Totale valore metrico | Fr. | 457 000.00 |
Valore di reddito
| Secondo affitto (Fr. 21 000.- x 100):7 | Fr. | 300 000.00 |
Fattore di ponderazione
Il fattore di ponderazione è calcolato in base alla differenza percentuale fra il valore metrico in ponderazione (VM) ed il valore di reddito (VR), in rapporto del valore di reddito (VR).
Differenza percentuale = VM - VR x 100
VR
ovvero
Fr. (457'000.00 - 300'000.00) x 100= 52.33%
Fr. 300 000.00
percentuale (52.33%) che corrisponde ad un fattore di ponderazione K=5
Valore di stima
Ricordiamo la formuladi calcolo:
VSt =
VM + (K x VR)
(1 + K)
per cui avremo:
Fr. 457'000.- + (5 x Fr. 300'000.- )
(1 + 5) Fr. 326 000.00
