Le basi legali per l’ aggiornamento dei valori di stima sono contenute nella legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt) e nel regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997 (RSt).

L’analisi condotta dall’Ufficio stima ha mantenuto immutato il parco dei fondi del Cantone, osservando la variazione dei valori in base all’evoluzione media dei parametri che la legge definisce «fattori generali d’incidenza» (Art. 19 Lst):
• Prezzi medi dei terreni
• Tasso ipotecario
• Costo medio delle pigioni
• Costo medio delle costruzioni

Il costo medio delle pigioni e i prezzi medi dei terreni sono stati considerati secondo una ripartizione regionale, tenendo conto di aspetti geografici ed economici del territorio ticinese.
L’evoluzione del prezzo medio dei terreni è stata in particolare analizzata esaminando le contrattazioni avvenute e registrate nei singoli Comuni, così da verificare con una certa solidità la crescita dei valori.
L’attenzione si è concentrata sui terreni liberi ubicati nelle zone R2, R3 e R4, perché più rappresentativi della situazione di mercato e disponibili in numero maggiore.

La parametrizzazione ha permesso di creare – attorno ai quattro poli urbani principali (Mendrisio, Lugano, Locarno e Bellinzona) – cinque fasce di territorio di distanza crescente dal centro, nelle quali sono state registrate le variazioni di valore nei prezzi medi dei terreni e nel costo medio delle pigioni così come descritte nei grafici 1 e 2.

Il tasso ipotecario è stato fissato al 4,37% che corrisponde al valore medio di riferimento per la prima ipoteca applicato da BancaStato negli ultimi 30 anni, con un tasso aggiuntivo conforme ai criteri consolidati a livello nazionale.

La fonte adottata per valutare l’evoluzione del costo medio delle costruzioni sono i dati raccolti dall’Ufficio federale di statistica, (sotto-indice delle costruzioni case plurifamigliari della regione Ticino) che ha registrato sul periodo considerato un incremento del 18%.

La simulazione è stata poi condotta a livello di singoli fondi, seguendo il modello di calcolo della stima e introducendo i valori dei quattro parametri a fine 2014, con un adeguamento secondo la vetustà dell’edificio considerato.

Il confronto tra il valore simulato e il valore stabilito con la revisione generale delle stime del 2003 ha permesso di determinare la variazione percentuale del valore e di confrontarla con la soglia definita dalla legge.