Autorità: Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re M. / N. Sagl (Sentenza confermata dalla Seconda Camera civile del Tribunale d'appello)

Massima:

Il mancato raggiungimento di una determinata cifra d’affari non può configurare un motivo grave ai sensi dell’art. 266g CO. Non si tratta infatti di una circostanza eccezionale, sconosciuta ed imprevedibile, trattandosi al contrario di una contingenza che ogni commerciante accorto deve prendere in considerazione. Nella fattispecie, non essendo la conduttrice legittimata a notificare una disdetta straordinaria, il contratto di locazione giungerebbe a termine alla sua scadenza determinata. Sennonché, avendo la parte locatrice ripreso in gestione il ristorante, l’inquilina è tenuta al pagamento delle pigioni soltanto sino a tale data. Quanto alla garanzia esercitatile in caso di rescissione anticipata del contratto di locazione, deve valere che giusta l’art. 163 cpv. 3 CO il Giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio le pene convenzionali eccessive. Una pena convenzionale pari ad una pigione mensile appare adeguata alla fattispecie e tiene debitamente conto degli interessi della parte locatrice.

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