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Repubblica e Cantone Ticino Dipartimento delle finanze e dell'economia |
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Divisione delle contribuzioni Ufficio tassazione delle persone giuridiche 6501 Bellinzona www.ti.ch/fisco |
26.04.2024 | ||
| TUI - deducibilità dei costi di progettazione | |||
TUI - deducibilità dei costi di progettazione
| Stato | Scheda valida per gli anni di tassazione | Scheda valida per le tassazioni effettuate |
| Attiva |
Data di pubblicazione: 22.06.2020
| Stato | Attiva |
| Data di pubblicazione: | 22.06.2020 |
In linea di principio, se nell'atto di compravendita è espressamente indicato che il prezzo di cessione comprende pure un progetto di costruzione, il valore di quest'ultimo deve essere scorporato dal prezzo per determinare il valore di alienazione determinante ai fini della TUI, trattandosi di un valore non immobiliare. In ossequio al principio di congruenza, nemmeno i relativi costi potranno essere dedotti dalla TUI, ma andranno a diminuire l'utile imponibile ordinario.
Tuttavia, nel caso in cui venga stabilito un prezzo onnicomprensivo, è possibile basarsi sul valore di alienazione risultante dal contratto di compravendita e dedurre dalla TUI i costi relativi alla realizzazione del progetto.
Sono deducibili quali costi d'investimento:
- le spese di progettazione (onorario dell’architetto e dell’ingegnere) quando la costruzione in questione è stata realizzata;
- le spese relative all'allestimento di progetti di massima per dimostrare al potenziale acquirente l’assenza di impedimenti all'esecuzione dei lavori previsti, in vista dell’ottenimento di una licenza preliminare (per accertare le principali condizioni di edificazione) oppure di un permesso di costruzione (per accertare la conformità della domanda al diritto materiale).
La Camera di diritto tributaria ha dovuto pronunciarsi a più riprese in merito a questo aspetto. Ad esempio:
- ha ammesso la deducibilità dei costi di progettazione necessari per documentare la capacità edificatoria del fondo e quindi per conseguire il prezzo pattuito nel rogito;
- ha negato la deducibilità di spese sostenute per un progetto che differiva sostanzialmente da quello effettivamente realizzato, per cui il progetto iniziale non aveva avuto alcun influsso sul prezzo di vendita;
- ha rifiutato che avesse diritto di far valere tutti i costi di progettazione un architetto che, in relazione alla casa venduta, aveva allestito due progetti alternativi: uno in vista della demolizione della casa esistente ed uno finalizzato al suo semplice ampliamento. Infatti, nel contratto di compravendita, si menzionava l’inclusione nel prezzo del solo progetto per l’ampliamento;
- non ha considerato deducibile la spesa per un progetto di costruzione non utilizzato dal venditore ma necessario, a suo dire, per dimostrare all'acquirente le possibilità edificatorie del fondo. Il fatto, addotto dal contribuente, che in seguito a un’alluvione l’autorità avesse contestato l’edificabilità di una parte del fondo in questione, in considerazione della sua natura boschiva, non è stato considerato sufficiente a giustificare una spesa di diverse decine di migliaia di franchi per un progetto di costruzione. Sarebbe a tal fine stato sufficiente il rapporto geologico preliminare, che è stato ammesso in deduzione dall'autorità fiscale;
- ha ritenuto computabile, in caso di immobili di conformazione particolare (ad esempio rustici diroccati, rovine), un progetto di massima atto a dimostrare l’edificabilità, di per sé non evidente, di un determinato fondo o complesso di fondi.
Riferimenti
A. SOLDINI-A. PEDROLI , L'imposizione degli utili immobiliari, Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Giampiero Casagrande editore, Lugano 1996, pagg. 228-229 e 258-259
A. SOLDINI-A. PEDROLI , L'imposizione degli utili immobiliari, Complemento al Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Giampiero Casagrande editore, Lugano 2003, pag. 139 e pagg.165-166
Sentenza CDT 80.2014.344 dell'01.06.2016
Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione
