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Repubblica e Cantone Ticino
Dipartimento delle finanze e dell'economia
Divisione delle contribuzioni
Ufficio tassazione delle persone giuridiche
6501 Bellinzona
www.ti.ch/fisco
22.07.2024
Vendita di immobili dall'azionista alla società detenuta, trasferimenti da madre a figlia

Vendita di immobili dall'azionista alla società detenuta, trasferimenti da madre a figlia

Stato Scheda valida per gli anni di tassazione Scheda valida per le tassazioni effettuate
Attiva

Data di pubblicazione: 08.06.2020

Stato Attiva
Data di pubblicazione: 08.06.2020
Di seguito vengono evidenziate le conseguenze fiscali nell'ambito di una vendita di immobili dall'azionista alla società detenuta, nel caso in cui il trasferimento non avvenga a valori venali.
Nota: per quel che concerne le imposte ordinarie a carico dell'azionista, viene esposto il trattamento fiscale nel caso in cui si tratti di una persona giuridica.


Prezzo di vendita superiore al valore venale (prestazione valutabile in denaro)

Azionista venditore
  • TUI: la differenza tra prezzo di vendita e valore venale rappresenta una prestazione valutabile in denaro da dedurre dal prezzo di vendita per stabilire il valore di alienazione determinante ai fini della TUI (art. 131 cpv. 2 LT);
  • IC ordinaria e IFD: la differenza tra prezzo di vendita e valore venale rappresenta una prestazione valutabile in denaro imponibile ordinariamente (art. 67 cpv. 1 lett. b LT e art. 58 cpv. 1 lett. b LIFD) e potrà beneficiare della riduzione per partecipazione. 
Società acquirente
  • TUI: in caso di futura vendita, quale valore di acquisto sarà determinante il valore venale accertato nella precedente tassazione (art. 130 LT);
  • IC ordinaria e IFD: la prestazione valutabile in denaro rappresenta un attivo fittizio. Il valore fiscale dell'immobile corrisponderà al valore venale imposto attraverso la TUI (creazione di una riserva negativa senza influenza sul risultato imponibile). Il contribuente potrà allineare il valore contabile dell'immobile al valore venale tramite ammortamento non deducibile fiscalmente (in tal caso la riserva negativa sarà azzerata).

Prezzo di vendita inferiore al valore venale (apporto dissimulato)

Azionista venditore
  • TUI: la differenza tra valore venale e prezzo di vendita rappresenta un apporto dissimulato da aggiungere al prezzo di vendita per stabilire il valore di alienazione determinante ai fini della TUI (art. 131 cpv. 2 LT);
  • IC ordinaria: l'apporto dissimulato viene aggiunto all'utile imponibile (e parallelamente dedotto quale utile già tassato attraverso la TUI). Il costo d'investimento della partecipazione nella società acquirente aumenterà in ugual misura, così come il suo valore fiscale (formazione di una riserva tassata);
  • IFD: il costo d'investimento della partecipazione aumenta nella misura dell'apporto effettuato.
Società acquirente
  • TUI: in caso di futura vendita, quale valore di acquisto sarà determinante il valore venale accertato nella precedente tassazione (art. 130 LT);
  • IC ordinaria: il valore fiscale dell'immobile corrisponderà al valore venale imposto attraverso la TUI (aggiunta di una riserva tassata al capitale imponibile). Il contribuente potrà allineare il valore contabile dell'immobile al valore venale tramite rivalutazione senza conseguenze fiscali (in tal caso la riserva tassata sarà azzerata);
  • IFD: nessuna correzione (il valore fiscale dell'immobile corrisponderà al valore di cessione). Se il contribuente procederà ad una rivalutazione evidenziando la riserva occulta apportata, la stessa sarà imponibile fiscalmente, a meno che ciò non avvenga nell'anno dell'apporto, previo allestimento di un atto aggiuntivo (in tal caso non si sarà più in presenza di un apporto dissimulato, bensì di una vendita a valore venale a tutti gli effetti).


Riferimenti
ROBERT DANON, in Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2017, n. 231-234 e n. 273-278 ad art. 57, 58 LIFD

BASI LEGALI
Legge Art. Cpv. Lett.  
LT 131 2
LT 67 1 b
LIFD 58 1 b
LT 130

Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione