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Repubblica e Cantone Ticino
Dipartimento delle finanze e dell'economia
Divisione delle contribuzioni
Ufficio tassazione delle persone giuridiche
6501 Bellinzona
www.ti.ch/fisco
23.04.2024
Diritto di compera - aspetti fiscali

Diritto di compera - aspetti fiscali

Stato Scheda valida per gli anni di tassazione Scheda valida per le tassazioni effettuate
Attiva

Data di pubblicazione: 15.09.2020

Stato Attiva
Data di pubblicazione: 15.09.2020
Dopo la sottoscrizione dell'atto di costituzione del diritto di compera, il beneficiario può:
  • esercitare il diritto (quindi acquistare l'immobile);
  • rinunciare ad esercitare il diritto (l'immobile rimane di proprietà del concedente);
  • cedere il diritto, se previsto contrattualmente (alla pari oppure realizzando un margine).
    Il cessionario a sua volta avrà le stesse possibilità (esercizio, rinuncia oppure ulteriore cessione).
Di seguito vengono descritte le conseguenze fiscali delle diverse operazioni. Vedi anche esempio allegato.

Costituzione del diritto di compera

La costituzione del diritto di compera non comporta di regola alcuna conseguenza fiscale, né dal profilo della TUI né a livello di imposte ordinarie, ritenuto che non avvenga a titolo oneroso.
Nel calcolo del capitale proprio occulto, gli eventuali acconti versati dal titolare del diritto saranno considerati quali "altri attivi circolanti"; mentre per il venditore gli acconti ricevuti faranno parte del "capitale dei terzi esclusi i finanziamenti provenienti o garantiti da persone vicine".

Cessione del diritto di compera

La cessione di un diritto di compera è imponibile attraverso la TUI sulla base dell'art. 124 cpv. 2 lett. f LT, indipendentemente dal fatto che il diritto venga poi esercitato o meno.
Nella notifica TUI il cedente risulta quale venditore e il cessionario quale acquirente.
Come data di acquisto fa stato la data di costituzione del diritto di compera, come data di vendita la data di cessione dello stesso.
Il prezzo di acquisto corrisponde al prezzo di vendita stipulato tra il proprietario dell'immobile (oppure il cedente precedente, in caso di cessioni successive) e il cedente. Allo stesso, per determinare il prezzo di vendita, viene aggiunto l'eventuale margine a favore del cedente concordato nel contratto di cessione.

Esercizio del diritto di compera

L'esercizio del diritto di compera (da parte del beneficiario del diritto iniziale oppure del beneficiario finale, dopo una o più cessioni del diritto) dà luogo all'imposizione TUI a carico del proprietario iniziale dell'immobile giusta l'art. 124 cpv. 2 lett. a LT.
Nella notifica TUI colui che esercita il diritto risulta quale acquirente.
La durata di proprietà corrisponde al tempo trascorso tra l'acquisto dell'immobile da parte del venditore e la data di iscrizione a Registro fondiario dell'esercizio del diritto di compera.
Il valore di alienazione corrisponde al prezzo di vendita stabilito nell'atto di costituzione del diritto di compera.

Rinuncia all'esercizio del diritto di compera

L'eventuale penale di recesso prevista in caso di rinuncia all'esercizio del diritto di compera rappresenta un ricavo imponibile (rispettivamente un costo deducibile) ordinariamente.


Casi particolari
  • Se il beneficiario del diritto di compera rinuncia al suo esercizio, bisogna ritenere che ci si trova di fronte ad un negozio a catena imponibile giusta l'art. 124 cpv. 2 lett. f LT se al momento della costituzione del diritto gli è stato trasferito il potere di disporre del fondo (ad esempio ha potuto concludere dei contratti di appalto, eseguire dei progetti oppure un'edificazione). In questo caso la ragione per cui il titolare del diritto rinuncia all'esercizio del diritto è la certezza che la compravendita sarà conclusa direttamente tra il proprietario e l'acquirente finale.
  • Se il beneficiario del diritto di compera riceve dal proprietario dell'immobile un'indennità affinché rinunci al suo esercizio, questa rappresenta un ricavo imponibile ordinariamente per il titolare del diritto, mentre per il proprietario, a dipendenza del motivo per cui è stata versata, potrà essere un costo deducibile dalla TUI (se ad esempio ha in vista una vendita a condizioni più vantaggiose) oppure ordinariamente (se ad esempio ha preferito dare in locazione l'immobile anziché venderlo).
  • In caso di cessione di azioni di una società titolare di un diritto di compera, quest'ultimo potrà essere considerato quale attivo immobiliare (al valore venale dell'immobile, di regola corrispondente al prezzo pattuito per l'acquisto dello stesso) per determinare se si tratta di una vendita di una società immobiliare da assoggettare alla TUI. Nel calcolo della relativa TUI, il prezzo convenuto per l'acquisto dell'immobile deve essere aggiunto alla riserva occulta (risultante dalla differenza tra il prezzo pattuito per le azioni e il capitale proprio della società) per stabilire il valore di alienazione e dedotto quale valore d'investimento.  

Vedi anche
scheda TUI - NEGOZI A CATENA (CESSIONI SUCCESSIVE DI DIRITTI)


Riferimenti
A. SOLDINI-A. PEDROLI, L'imposizione degli utili immobiliari, Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Giampiero Casagrande editore, Lugano 1996, pagg. 94-98
A. PINCHETTI, Nozioni di registro fondiario e prontuario delle operazioni, edito dall'Ordine dei notai del Cantone Ticino, 3a edizione, Locarno 2009, pagg. 51-53.
BASI LEGALI
Legge Art. Cpv. Lett.  
LT 124 2 f

Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione