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Repubblica e Cantone Ticino
Dipartimento delle finanze e dell'economia
Divisione delle contribuzioni
Ufficio tassazione delle persone giuridiche
6501 Bellinzona
www.ti.ch/fisco
16.07.2024
Contratto di locazione "al grezzo" - investimenti in stabili presi in affitto - aspetti fiscali

Contratto di locazione "al grezzo" - investimenti in stabili presi in affitto - aspetti fiscali

Stato Scheda valida per gli anni di tassazione Scheda valida per le tassazioni effettuate
Attiva

Data di pubblicazione: 01.12.2020

Stato Attiva
Data di pubblicazione: 01.12.2020
Dal punto di vista fiscale, i contratti di locazione "al grezzo", in uso nella locazione di immobili commerciali affinché il conduttore possa completare ed adattare la struttura alle proprie esigenze sono trattati come indicato di seguito.

Durante la durata del contratto di locazione
  • Canone di locazione: il canone di locazione rappresenta un costo deducibile per il locatario, rispettivamente un ricavo imponibile per il locatore.
  • Ammortamenti: gli investimenti presi a carico dal conduttore rappresentano per quest'ultimo un attivo fisso ammortizzabile ai tassi fiscalmente ammessi in base al promemoria AFC Ammortamenti sugli attivi immobilizzati nelle aziende commerciali. In alternativa, l'ammortamento può essere calcolato sulla differenza tra i costo degli investimenti e l'eventuale indennità prevista alla scadenza considerando la durata del contratto: (valore iniziale ./. indennità alla scadenza) / durata del contratto. Nei casi in cui è previsto il versamento di un'indennità alla scadenza, ma non ne è stato definito l'ammontare, non è possibile applicare questo secondo metodo di ammortamento.
  • Accantonamenti per ripristino: nel caso in cui sia prevista la restituzione allo stato originario, può essere ammessa la costituzione di un accantonamento complessivo pari al 3% dell'investimento, da suddividere sulla durata del contratto, a copertura dei costi di ripristino. È riservata la possibilità per il contribuente di documentare la necessità di accantonare un importo superiore.

Alla scadenza del contratto di locazione
Alla scadenza del contratto di locazione, costi (valore residuo degli investimenti ed eventuali costi di ripristino, al netto dell'eventuale accantonamento effettuato) e ricavi (eventuale indennità) fanno parte del risultato ordinario del locatario.
Presso il locatore, gli investimenti intrapresi dal conduttore possono essere attivati soltanto nella misura in cui gli è stata versata un'indennità.

Nota
contratti di locazione tra persone vicine devono corrispondere agli accordi che sarebbero stati presi tra terzi indipendenti; in caso contrario si può essere in presenza di una prestazione valutabile in denaro.
Di conseguenza si applicano i principi secondo cui:
  • l'ammontare del canone di locazione, la durata del contratto, eventuali indennità e/o costi addossati al locatario devono essere commercialmente giustificati;
  • le spese di manutenzione sono di principio a carico del proprietario (a meno che il contratto non ne preveda la presa a carico da parte dell'inquilino, contro un'adeguata riduzione del canone di locazione);
  • gli investimenti non necessari all'esercizio dell'attività aziendale non possono essere assunti dal conduttore (eventuale costituzione di una riserva negativa);
  • in caso di disdetta anticipata del contratto di locazione deve essere previsto un indennizzo a favore del locatario, che gli permetta di recuperare il valore residuo degli investimenti effettuati.

Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione