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Abrogazione dell’articolo 43 numeri 1 e 1bis della Legge federale sulla esecuzione e sul fallimento (LEF)
a partire dal 01.01.2025
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Repubblica e Cantone Ticino Dipartimento delle finanze e dell'economia |
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Divisione delle contribuzioni Ufficio tassazione delle persone giuridiche 6501 Bellinzona www.ti.ch/fisco |
18.04.2025 | ||
| TUI - definizione di società immobiliare | |||
TUI - definizione di società immobiliare
| Stato | Scheda valida per gli anni di tassazione | Scheda valida per le tassazioni effettuate |
| Attiva |
Data di pubblicazione: 15.02.2021
| Stato | Attiva |
| Data di pubblicazione: | 15.02.2021 |
Perché l'alienazione di partecipazioni sia assoggettata all'imposta sugli utili immobiliari in base all'art. 124 cpv. 2 lett. h LT, occorre che la società venduta possa essere qualificata come "società immobiliare" secondo i seguenti criteri cumulativi, fissati dalla giurisprudenza del Tribunale federale:
- la società, in base agli statuti o di fatto, si occupa esclusivamente o in modo preponderante di immobili; e
- il reddito lordo della società consiste esclusivamente o in modo preponderante in reddito da patrimonio immobiliare; e
- i beni della società consistono esclusivamente o in modo preponderante in fondi.
L'attività immobiliare è considerata preponderante se sono adempiute cumulativamente le seguenti condizioni:
- almeno 2/3 dei ricavi provengono dall'attività di acquisto, amministrazione e vendita di immobili; e
- il valore venale degli immobili rappresenta almeno 2/3 del valore venale del totale degli attivi.
Questo rapporto di prevalenza può essere raggiunto attraverso il possesso diretto di immobili (o di diritti di compera, vedi scheda DIRITTO DI COMPERA - ASPETTI FISCALI), ma anche tramite la detenzione di partecipazioni a società immobiliari. Così, pure la cessione di una holding il cui patrimonio comprende per lo più partecipazioni a società immobiliari può essere oggetto di imposizione TUI.
Se la proprietà immobiliare costituisce invece unicamente il supporto per l'esercizio di un'attività aziendale, l'art. 124 cpv. 2 lett. h LT non è applicabile.
Casi particolari
- Una società che acquista fondi non edificati, li costruisce e li offre sul mercato è considerata quale società immobiliare, anche se le prestazioni in proprio, in relazione alla progettazione e alla direzione lavori, rappresentano una parte importante dell'attività.
- Una società originariamente operativa che viene ceduta ad un acquirente che, fin da principio, è deciso a non continuare l'attività precedente, ma intende cambiare la destinazione degli immobili, è considerata quale società immobiliare, dal momento che il prezzo di vendita delle azioni è riferito al solo valore degli immobili o quasi.
- Il Tribunale federale, in un caso turgoviese, ha sentenziato che la cessione di una società che esercitava un'attività operativa nel proprio immobile non fosse soggetta a TUI nemmeno se, il giorno stesso dell'alienazione delle azioni, l'acquirente decise di vendere l'attività a terzi i quali avrebbero versato un canone d'affitto alla società rimasta proprietaria del solo immobile.
- Una società i cui attivi ed i relativi ricavi sono riconducibili quasi esclusivamente ad immobili e ad un prestito all'azionista che viene assunto dall'acquirente, è considerata quale società immobiliare anche se la parte puramente immobiliare non raggiunge i 2/3.
- La cessione congiunta di una società immobiliare e di una società operativa a cui la prima affitta gli immobili, tramite vendita delle azioni della holding che le possiede, non dà luogo ad imposizione TUI.
Riferimenti
A. SOLDINI-A. PEDROLI , L'imposizione degli utili immobiliari, Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Giampiero Casagrande editore, Lugano 1996, pagg. 101-105
A. SOLDINI-A. PEDROLI, L'imposizione degli utili immobiliari, Complemento al Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Giampiero Casagrande editore, Lugano 2003, pagg. 63-64
BERNARD ROLLI, in Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2017, n. 2 ad art. 207 LIFD
Sentenza CDT 80.2019.362 del 29.05.2020
Sentenza TF 2C_1044/2014 del 26.11.2015 (in RDAF vol. 1-2 2017, pagg. 160-162)
BASI LEGALI
| Legge | Art. | Cpv. | Lett. | |
|---|---|---|---|---|
| LT | 124 | 2 | h |
Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione
