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Repubblica e Cantone Ticino
Dipartimento delle finanze e dell'economia
Divisione delle contribuzioni
Ufficio tassazione delle persone giuridiche
6501 Bellinzona
www.ti.ch/fisco
16.07.2024
TUI - alienazione di quote di partecipazione a società immobiliari da venditore estero

TUI - alienazione di quote di partecipazione a società immobiliari da venditore estero

Stato Scheda valida per gli anni di tassazione Scheda valida per le tassazioni effettuate
Attiva

Data di pubblicazione: 15.02.2021

Stato Attiva
Data di pubblicazione: 15.02.2021
In caso di cessione di quote di partecipazione di una società immobiliare imponibile secondo il diritto interno (art. 124 cpv. 2 lett. h LT), se il venditore è un soggetto residente all'estero può eventualmente chiedere l'applicazione della Convenzione contro la doppia imposizione (CDI) stipulata tra la Svizzera e il suo Stato di residenza. 

Possono presentarsi le seguenti tre fattispecie:
  1. tra la Svizzera e lo Stato di residenza del venditore non è stata stipulata nessuna CDI;
  2. la CDI tra la Svizzera e lo Stato di residenza del venditore, analogamente all’art. 13 par. 4 del modello di convenzione OCSE, stabilisce che gli utili derivanti dall’alienazione di azioni di una società immobiliare (ai sensi della convenzione) siano imponibili nello Stato di situazione degli immobili;
  3. la CDI tra la Svizzera e lo Stato di residenza del venditore statuisce che gli utili provenienti dall’alienazione di beni mobili (e quindi anche di azioni) siano imponibili nello Stato di residenza e non prevede alcuna norma specifica che assimili la vendita di azioni di una società immobiliare alla realizzazione di un bene immobiliare.
Nel caso in cui si sia appurato che la CDI applicabile nel caso specifico attribuisce la competenza ad imporre la cessione allo Stato di residenza (punto 3), il contribuente deve produrre un'attestazione dell'autorità fiscale estera che certifichi che al momento della vendita:
  • il venditore era l’effettivo titolare delle azioni;
  • il venditore era residente in detto Stato ai sensi della convenzione.
Nei casi descritti ai punti 1 e 2 oppure se non viene presentata l’attestazione richiesta, la TUI è dovuta. Si veda la scheda TUI - PROCEDURA.

Se invece viene accertata la competenza dello Stato estero ad imporre la cessione, la notifica TUI non viene emessa, ma nell’ambito di una futura vendita (delle azioni o degli immobili della società) saranno determinanti:
  • la data di cessione, quale data del precedente acquisto;
  • il valore attribuito all’immobile, quale valore di acquisto;
  • la differenza tra valore attribuito all’immobile e valore d’investimento dell’immobile come parte già colpita TUI da dedurre dall'utile ordinario nell'ambito della vendita degli immobili.

Riferimenti
U. SCHÜPFER-P. BETSCHART, Kauf und Verkauf von Immobiliengesellschaften - Ausgewählte Steueraspekte, Der Schweizer Treuhänder 5/2005, pag. 399, p.to 4 pag. 404
BASI LEGALI
Legge Art. Cpv. Lett.  
LT 124 2 h

Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione