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Repubblica e Cantone Ticino Dipartimento delle finanze e dell'economia |
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Divisione delle contribuzioni Ufficio tassazione delle persone giuridiche 6501 Bellinzona www.ti.ch/fisco |
28.04.2024 | ||
| TUI - valore di alienazione di quote di partecipazione a società immobiliari | |||
TUI - valore di alienazione di quote di partecipazione a società immobiliari
| Stato | Scheda valida per gli anni di tassazione | Scheda valida per le tassazioni effettuate |
| Attiva |
Data di pubblicazione: 15.02.2021
| Stato | Attiva |
| Data di pubblicazione: | 15.02.2021 |
Il valore di alienazione determinante ai fini dell'imposta sugli utili immobiliari nei casi di cessione di quote di partecipazione a società immobiliari non corrisponde al prezzo di vendita delle quote, bensì al valore attribuito all'immobile nell'ambito della transazione.
Questo viene determinato considerando la differenza tra il prezzo di vendita delle quote e il capitale proprio della società quale riserva occulta. Sommando la riserva occulta sull'immobile al valore contabile dello stesso si ottiene il valore di alienazione.
Schema di calcolo generale
| Prezzo di vendita complessivo secondo contratto | |
| + | Debiti dell'azionista nei confronti della società ceduti al nuovo azionista e compresi nel prezzo |
| - | Crediti dell'azionista nei confronti della società ceduti al nuovo azionista e compresi nel prezzo |
| = | Prezzo di vendita delle azioni |
| - | Capitale proprio contabile della società ceduta |
| = | Riserve occulte |
| - | Riserve occulte su attivi e/o passivi ad esclusione dell'immobile |
| = | Riserva occulta sull'immobile |
| + | Valore contabile dell'immobile |
| = | Valore attribuito all'immobile (valore di alienazione TUI) |
Si tenga presente che:
- nel calcolo non si tiene conto dell'onere latente d'imposta che le parti hanno eventualmente considerato nella determinazione del prezzo di vendita, nemmeno nel caso in cui questo venga quantificato nel contratto di cessione. Si veda l'esempio A allegato;
- eventuali elementi ceduti assieme alle quote e compresi nel prezzo di vendita devono essere scorporati. È spesso il caso di debiti o crediti dell'azionista nei confronti della società che vengono ceduti al nuovo azionista. Si veda l'esempio B allegato;
- eventuali riserve occulte su altre poste dell'attivo o del passivo vanno dedotte dalla riserva occulta accertata. Si veda l'esempio C allegato;
- di principio lo schema di calcolo indicato si applica anche quando viene stabilito un prezzo di vendita simbolico di CHF 1. Si veda l'esempio D allegato;
- se, assieme alle quote di partecipazione, viene ceduto un debito nei confronti dell'azionista ad un prezzo inferiore al valore nominale, la differenza va di principio considerata quale minor valore dell'immobile. Si veda l'esempio E allegato;
- se non viene ceduto l'intero pacchetto azionario occorre rapportare gli elementi del calcolo alla quota venduta. Si veda l'esempio F allegato;
- se ad essere venduta è una società holding che detiene società immobiliari, la tassazione TUI terrà conto "a cascata" delle riserve occulte sulla partecipazione e sugli immobili. Si vedano gli esempi G e H allegati.
Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione
