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Repubblica e Cantone Ticino
Dipartimento delle finanze e dell'economia
Divisione delle contribuzioni
Ufficio tassazione delle persone giuridiche
6501 Bellinzona
www.ti.ch/fisco
24.05.2024
Diritto di superficie - determinazione degli elementi imponibili

Diritto di superficie - determinazione degli elementi imponibili

Stato Scheda valida per gli anni di tassazione Scheda valida per le tassazioni effettuate
Attiva dal 22.01.2021

Data di pubblicazione: 08.02.2021

Stato Attiva
Scheda valida per le tassazioni effettuate dal 22.01.2021
Data di pubblicazione: 08.02.2021
Casi

I diritti di superficie possono comportare le seguenti rimunerazioni:
  • rimunerazione per l'uso del suolo, e
  • rimunerazione per la cessione degli edifici esistenti.
Esse possono essere stabilite quali:
  • indennità globale comprendente l'uso del suolo e la cessione degli edifici, oppure
  • indennità separate per l'uso del suolo e per la cessione degli edifici.
Il pagamento può avvenire:
  • con un versamento unico, oppure
  • tramite versamenti periodici
    • costanti,
    • indicizzati, oppure
    • legati al reddito (fondiario o commerciale) del superficiario.

Trattamento fiscale

Indipendentemente dalle modalità di pagamento, fiscalmente occorre distinguere tra la rimunerazione per l'uso del suolo e l'eventuale rimunerazione per la cessione degli edifici esistenti.
  • Rimunerazione per l'uso del suolo
    In caso di versamento unico, si tratta di un pagamento anticipato del canone di locazione e quindi del valore scontato di rendite future.
    • Presso il concedente: imposizione ordinaria (IC e IFD). In caso di versamento unico, la società può creare un sospeso passivo per ripartire il ricavo sulla durata contrattuale prevista.
    • Presso il superficiario: deduzione quale costo (IC e IFD). In caso di versamento unico, la società può creare un sospeso attivo per ripartire il costo sulla durata contrattuale prevista.
  • Rimunerazione per la cessione degli edifici esistenti
    In caso di versamenti periodici, si tratta di un pagamento rateale del prezzo di vendita. I versamenti periodici vengono attualizzati per determinare il prezzo di vendita.
    • Presso il cedente:
      • IFD: imposizione ordinaria quale ricavo al momento della cessione;
      • IC: imposizione TUI quale prezzo di vendita (diritti per sé stanti e permanenti) oppure ordinaria quale ricavo (altri casi) al momento della cessione.
    • Presso l'acquirente: attivazione quale costi d'investimento (IC e IFD).
Affinché si possa applicare il diverso trattamento previsto per l'uso del suolo e per la cessione degli immobili, quando è prevista un'indennità globale (tramite versamento unico oppure versamenti periodici) comprendente sia l'uso del suolo sia la cessione degli edifici, occorre scomporre l'indennità nelle due componenti. A seconda dei casi bisogna applicare la chiave di ripartizione che più si avvicini alla realtà, quale ad esempio la proporzione esistente tra il valore di stima ufficiale del terreno e il valore di stima ufficiale delle costruzioni.

Negli allegati "Modalità di pagamento delle indennità per il diritto di superficie - trattamento contabile e fiscale" e "Tabelle attualizzazione rendita e calcolo canone" viene indicato come procedere in caso di:
  • versamento unico per l'uso del suolo;
  • versamenti periodici per la cessione degli edifici.

Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione