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Repubblica e Cantone Ticino Dipartimento delle finanze e dell'economia |
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Divisione delle contribuzioni Ufficio tassazione delle persone giuridiche 6501 Bellinzona www.ti.ch/fisco |
26.09.2023 | ||
| Diritto di superficie - determinazione degli elementi imponibili | |||
Diritto di superficie - determinazione degli elementi imponibili
| Stato | Scheda valida per gli anni di tassazione | Scheda valida per le tassazioni effettuate |
| Attiva | dal 22.01.2021 |
Data di pubblicazione: 08.02.2021
| Stato | Attiva |
| Scheda valida per le tassazioni effettuate |
dal 22.01.2021 |
| Data di pubblicazione: | 08.02.2021 |
Casi
I diritti di superficie possono comportare le seguenti rimunerazioni:
- rimunerazione per l'uso del suolo, e
- rimunerazione per la cessione degli edifici esistenti.
Esse possono essere stabilite quali:
- indennità globale comprendente l'uso del suolo e la cessione degli edifici, oppure
- indennità separate per l'uso del suolo e per la cessione degli edifici.
Il pagamento può avvenire:
- con un versamento unico, oppure
- tramite versamenti periodici
- costanti,
- indicizzati, oppure
- legati al reddito (fondiario o commerciale) del superficiario.
Trattamento fiscale
Indipendentemente dalle modalità di pagamento, fiscalmente occorre distinguere tra la rimunerazione per l'uso del suolo e l'eventuale rimunerazione per la cessione degli edifici esistenti.
- Rimunerazione per l'uso del suolo
In caso di versamento unico, si tratta di un pagamento anticipato del canone di locazione e quindi del valore scontato di rendite future. - Presso il concedente: imposizione ordinaria (IC e IFD). In caso di versamento unico, la società può creare un sospeso passivo per ripartire il ricavo sulla durata contrattuale prevista.
- Presso il superficiario: deduzione quale costo (IC e IFD). In caso di versamento unico, la società può creare un sospeso attivo per ripartire il costo sulla durata contrattuale prevista.
- Rimunerazione per la cessione degli edifici esistenti
In caso di versamenti periodici, si tratta di un pagamento rateale del prezzo di vendita. I versamenti periodici vengono attualizzati per determinare il prezzo di vendita. - Presso il cedente:
- IFD: imposizione ordinaria quale ricavo al momento della cessione;
- IC: imposizione TUI quale prezzo di vendita (diritti per sé stanti e permanenti) oppure ordinaria quale ricavo (altri casi) al momento della cessione.
- Presso l'acquirente: attivazione quale costi d'investimento (IC e IFD).
Affinché si possa applicare il diverso trattamento previsto per l'uso del suolo e per la cessione degli immobili, quando è prevista un'indennità globale (tramite versamento unico oppure versamenti periodici) comprendente sia l'uso del suolo sia la cessione degli edifici, occorre scomporre l'indennità nelle due componenti. A seconda dei casi bisogna applicare la chiave di ripartizione che più si avvicini alla realtà, quale ad esempio la proporzione esistente tra il valore di stima ufficiale del terreno e il valore di stima ufficiale delle costruzioni.
Negli allegati "Modalità di pagamento delle indennità per il diritto di superficie - trattamento contabile e fiscale" e "Tabelle attualizzazione rendita e calcolo canone" viene indicato come procedere in caso di:
- versamento unico per l'uso del suolo;
- versamenti periodici per la cessione degli edifici.
Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione
