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Repubblica e Cantone Ticino
Dipartimento delle finanze e dell'economia
Divisione delle contribuzioni
Ufficio tassazione delle persone giuridiche
6501 Bellinzona
www.ti.ch/fisco
17.06.2024
Diritto di superficie per sé stante e permanente - aspetti fiscali

Diritto di superficie per sé stante e permanente - aspetti fiscali

Stato Scheda valida per gli anni di tassazione Scheda valida per le tassazioni effettuate
Attiva

Data di pubblicazione: 08.02.2021

Stato Attiva
Data di pubblicazione: 08.02.2021
Costituzione del diritto di superficie
  • Fondo edificato: se alla costituzione del diritto di superficie per sé stante e permanente sono presenti edifici sul fondo oggetto del diritto, l'operazione è soggetta a TUI per la parte riguardante le costruzioni (la cui proprietà passa dal proprietario del fondo gravato al beneficiario del diritto) giusta l'art. 124 cpv. 2 d LT. Quale data di vendita fa stato la data dell'iscrizione a registro fondiario del diritto di superficie (se intavolato come fondo, la data della creazione della nuova particella); quale data di acquisto è determinante la data del termine della costruzione (rilascio del permesso di abitabilità oppure collaudo).
  • Fondo non edificato: la costituzione del diritto di superficie per sé stante e permanente su un fondo non edificato non comporta alcuna conseguenza fiscale, se non quanto indicato al punto seguente.

Durante la durata del diritto di superficie
  • Rimunerazione: la rimunerazione per l'uso del suolo del diritto di superficie rappresenta per il proprietario del fondo gravato un reddito locativo, imponibile quale ricavo suddivisibile sulla durata contrattuale prevista. Il superficiario può dedurre lo stesso importo quale costo.
  • Ammortamenti: il titolare del diritto di superficie può ammortizzare la costruzione ai tassi d'ammortamento fiscalmente ammessi in base al promemoria AFC Ammortamenti sugli attivi immobilizzati nelle aziende commerciali. In alternativa, l'ammortamento può essere calcolato sulla differenza tra il prezzo della costruzione e l'eventuale indennità di riversione considerando la durata del diritto: (valore iniziale ./. indennità di riversione) / durata del diritto. Nei casi in cui è previsto il versamento di un'indennità di riversione alla scadenza, ma non ne è stato definito l'ammontare, non è possibile applicare questo secondo metodo di ammortamento.
  • Accantonamenti per ripristino: nel caso in cui sia previsto il ripristino dello stato precedente la costituzione del diritto di superficie, può essere ammessa la costituzione di un accantonamento complessivo pari al 3% dell'investimento, da suddividere sulla durata del diritto, a copertura dei costi di demolizione e ripristino. È riservata la possibilità per il contribuente di documentare la necessità di accantonare un importo superiore.
  • Imposta immobiliare: il proprietario del fondo gravato deve l'imposta immobiliare sul terreno ("nudo" terreno e parte di terreno su cui sorge la costruzione), mentre il superficiario deve l'imposta immobiliare sulla parte edificata oggetto del diritto di superficie (costruzione e altre coperture del suolo, ad esempio superficie asfaltata). Se il diritto di superficie è intavolato come fondo, questa suddivisione risulta già chiaramente, trattandosi di fondi distinti; negli altri casi invece il valore di stima dei fabbricati da imporre presso il beneficiario del diritto di superficie è compreso nella stima del fondo gravato e deve essere scorporato.

Cessione del diritto di superficie

L'alienazione di un diritto di superficie per sé stante e permanente edificato comporta l'assoggettamento alla TUI (art. 124 cpv. 2 lett. d LT). Quale data di acquisto fa stato la data dell'iscrizione a Registro fondiario del diritto di superficie se gli immobili erano già presenti al momento della costituzione o della eventuale cessione precedente del diritto (in questi casi ci sarà una TUI precedente) oppure la data del termine della costruzione (rilascio del permesso di abitabilità oppure collaudo) se gli immobili sono stati costruiti in seguito da parte del superficiario (non vi sarà in questo caso nessuna TUI precedente).

Estinzione del diritto di superficie

Alla scadenza del diritto di superficie, il proprietario del fondo gravato acquisisce la proprietà delle costruzioni, che divengono così parte integrante del suo fondo.
Vi è quindi una tassazione TUI (art. 124 cpv. 2 lett. d LT), sia che per contratto sia stato previsto il pagamento di un’indennità di riversione, sia che non si abbia previsto il pagamento di alcuna indennità (in tal caso il valore di alienazione sarà pari a zero). 
Quale data di acquisto è determinante la data di costituzione o di acquisto del diritto di superficie se il fondo era già edificato, oppure la data del termine della costruzione (rilascio del permesso di abitabilità oppure collaudo) se il fondo è stato edificato in seguito.
La data di vendita coincide invece con la data di soppressione della particella corrispondente al diritto di superficie.
Se alla scadenza non vi sono costruzioni sul fondo gravato dal diritto di superficie (perché per contratto è stato previsto il ripristino del fondo allo stato precedente la costituzione del diritto o perché già non vi erano costruzioni), non vi sarà alcuna cessione di immobili e quindi nessuna TUI; potranno per contro essere dedotti dall'utile l'eventuale valore residuo delle costruzioni ed i relativi costi di demolizione, previo scioglimento dell'eventuale accantonamento effettuato.


Nell'allegato, tramite due esempi, vengono descritte le conseguenze fiscali di un diritto di superficie per sé stante e permanente.
Nella scheda DIRITTO DI SUPERFICIE - DETERMINAZIONE DEGLI ELEMENTI IMPONIBILI è indicato come definire il valore di alienazione soggetto a TUI al momento del trapasso di proprietà e il canone per l'utilizzo del suolo imponibile attraverso l'imposta ordinaria nel corso della durata del diritto di superficie.


Vedi anche scheda
DIRITTO DI SUPERFICIE - ASPETTI FISCALI 
BASI LEGALI
Legge Art. Cpv. Lett.  
LT 124 2 d

Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione