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Repubblica e Cantone Ticino
Dipartimento delle finanze e dell'economia
Divisione delle contribuzioni
Ufficio tassazione delle persone giuridiche
6501 Bellinzona
www.ti.ch/fisco
20.06.2024
Diritto di superficie annotato come servitù - aspetti fiscali

Diritto di superficie annotato come servitù - aspetti fiscali

Stato Scheda valida per gli anni di tassazione Scheda valida per le tassazioni effettuate
Attiva

Data di pubblicazione: 25.01.2021

Stato Attiva
Data di pubblicazione: 25.01.2021
Nota
Le indicazioni date di seguito riguardano i diritti di superficie annotati a Registro fondiario quali servitù, esclusi i diritti di superficie per sé stanti e permanenti (anche se annotati come servitù, e non intavolati come fondi). Per questi ultimi si veda la scheda DIRITTO DI SUPERFICIE PER SÉ STANTE E PERMANENTE - ASPETTI FISCALI.

Costituzione del diritto di superficie
  • Fondo edificato: se alla costituzione della servitù sono presenti edifici sul fondo oggetto del diritto, vi è un trapasso di proprietà delle costruzioni dal proprietario del fondo gravato al beneficiario del diritto. Il relativo utile è imponibile ordinariamente.
  • Fondo non edificato: la costituzione del diritto di superficie su un fondo non edificato non comporta alcuna conseguenza fiscale, se non quanto indicato al punto seguente.

Durante la durata del diritto di superficie
  • Rimunerazione: la rimunerazione per l'uso del suolo del diritto di superficie rappresenta per il proprietario del fondo gravato un reddito locativo, imponibile quale ricavo suddivisibile sulla durata contrattuale prevista. Il superficiario può dedurre lo stesso importo quale costo.
  • Ammortamenti: il titolare del diritto di superficie può ammortizzare la costruzione ai tassi d'ammortamento fiscalmente ammessi in base al promemoria AFC Ammortamenti sugli attivi immobilizzati nelle aziende commerciali. Salvo i casi in cui è previsto il versamento di un'indennità di riversione alla scadenza, ma non ne è stato definito l'ammontare, l'ammortamento può essere calcolato sulla differenza tra il prezzo della costruzione e l'eventuale indennità di riversione considerando la durata del diritto: (valore iniziale ./. indennità di riversione) / durata del diritto.
  • Accantonamenti per ripristino: nel caso in cui sia previsto il ripristino dello stato precedente la costituzione del diritto di superficie, può essere ammessa la costituzione di un accantonamento complessivo pari al 3% dell'investimento, da suddividere sulla durata del diritto, a copertura dei costi di demolizione e ripristino. È riservata la possibilità per il contribuente di documentare la necessità di accantonare un importo superiore.
  • Imposta immobiliare: il proprietario del fondo gravato deve l'imposta immobiliare sul terreno ("nudo" terreno e parte di terreno su cui sorge la costruzione), mentre superficiario deve l'imposta immobiliare sulla parte edificata oggetto del diritto di superficie (costruzione e altre coperture del suolo, ad esempio superficie asfaltata). Il valore di stima dei fabbricati da imporre presso il beneficiario del diritto di superficie è compreso nella stima del fondo gravato e deve essere scorporato.

Cessione del diritto di superficie

L'utile derivante dall'alienazione di un diritto di superficie non per sé stante e permanente è imponibile ordinariamente.

Estinzione del diritto di superficie

Alla scadenza del diritto di superficie, il proprietario del fondo gravato acquisisce la proprietà delle costruzioni. Costi (valore residuo delle costruzioni ed eventuali costi di demolizione, al netto dell'eventuale accantonamento effettuato) e ricavi (eventuale indennità di riversione) relativi alla cessione fanno parte del risultato ordinario del titolare del diritto di superficie.
Presso il proprietario del fondo, in occasione di un'eventuale futura vendita dell'intera proprietà immobiliare, dalla relativa TUI potrà essere dedotta l'eventuale indennità versata per l'acquisizione delle costruzioni; la data della costituzione, dell'eventuale cessione e dell'estinzione del diritto di superficie non avrà nessuna influenza sul calcolo della durata di proprietà.


Nella scheda DIRITTO DI SUPERFICIE - DETERMINAZIONE DEGLI ELEMENTI IMPONIBILI è indicato come definire il valore di cessione imponibile al momento del trapasso di proprietà e il canone per l'utilizzo del suolo imponibile nel corso della durata del diritto di superficie.


Vedi anche scheda
DIRITTO DI SUPERFICIE - ASPETTI FISCALI

Restano riservate eventuali modifiche legislative, di prassi o di giurisprudenza, intervenute dopo la data di pubblicazione