Lo scopo del registro fondiario, che è un registro pubblico ai sensi dell’art. 9 CC, consiste nella realizzazione del principio della pubblicità in materia immobiliare. Principio secondo il quale i diritti reali devono essere resi manifesti per i terzi.

Conformemente agli art. 970 cpv. 2 Codice civile (CC) e art. 26 Ordinanza sul registro fondiario (ORF), chiunque, anche senza far valere un interesse, ha diritto di essere informato sui seguenti dati del libro mastro:

• la designazione e la descrizione del fondo;
• il nome e l’identità del proprietario;
• la forma di proprietà e la data d’acquisto;
• servitù e oneri fondiari;
• le menzioni, salvo le eccezioni previste all’art. 26 cpv. 1 lett. c ORF.

Chi rende verosimile un interesse ha diritto di consultare il registro fondiario o di farsene rilasciare estratti.

Nessuno può valersi dell’eccezione che ignorasse il contenuto del registro fondiario.

L'alta sorveglianza consiste nel vigilare sull’attuazione uniforme del diritto mediante delle direttive, ispezioni e chiarificazioni come pure delle procedure di ricorso previste dal diritto del registro fondiario.
La Confederazione esercita attraverso l’Ufficio federale per il diritto del registro fondiario e del diritto fondiario (UFRF) l'alta sorveglianza in materia di registro fondiario.

È un registro dichiaratorio e si compone :

1. del registro delle mutazioni e delle servitù;
2. del registro dei pegni e dei pignoramenti immobiliari;
3. del catasto dei diritti d'acqua;
4. del libro giornale (libro generale d'ordine);
5. dei documenti giustificativi;
6. degli atti catastali del raggruppamento terreni.

Questo registro è retto dalla legislazione cantonale (registro cantonale) con le stesse norme del RFD ma non ha tutti gli effetti di quest'ultimo specie per la pubblicità e per la forza probatoria del diritto iscritto (pubblica fede), vedi art. 48 Titolo finale CC.

Nello stesso sono iscritti tutti i rapporti giuridici costituiti dopo il 1. gennaio1912 (data di entrata in vigore del CC).

Una particolarità di questo registro è quella che la prova del diritto di disporre è costituita dall'estratto censuario (rilasciato dal Comune rispettivamente dal geometra revisore/assuntore).

Ne segue che solo la persona iscritta come proprietaria nello stesso è presunta tale ed è legittimata a disporre del RF.

La ricerca dei fondi nel RFP è alfabetica, nel senso che è necessario partire dal proprietario attuale per poi cercare i dati della particella, le servitù, gli oneri e i pegni immobiliari iscritti.

Per risalire ai proprietari anteriori in regime di RFP è necessario ricorrere ad una dichiarazione delle volture da parte del comune di situazione del fondo (il comune può

rilasciare estratti delle mutazioni di proprietà a partire dal 1897 - art. 12 Regolamento per la tenuta dei catastrini censuari ufficiali nei comuni con il RFP).

E' regolato dalla Legge cantonale sul RF del 1998 e relativo Regolamento pure del 1998.

È il registro per antonomasia, lo stesso esplica l'effetto della pubblica fede (ad eccezione di alcuni elementi quali la misurazione, la descrizione del fondo, i valori di stima e il registro dei creditori). E' organizzato e regolamentato a livello federale (registro federale).

La ricerca, trattandosi di un registro tabulare, deve essere effettuata per Comune/Sezione ed in base alla numerazione particellare catastale.

Trova nelle disposizioni contenute nel CC e relativa ordinanza federale (ORF) i principi per la sua applicazione.

Potrebbe essere definito, in parole povere, come una sottospecie del registro definitivo il quale però non è intavolato, in via eccezionale, sulla base degli atti della misurazione catastale ufficiale, prevista dalle leggi federali, ma è allestito con l'utilizzo di altre mappe ritenute idonee dal Consiglio di Stato.

Questo genere di registro produce tutti gli effetti giuridici inerenti al RFD, anche nei riguardi dei terzi in buona fede, che non si estendono tuttavia alla delimitazione dei fondi.

L'organizzazione della tenuta del registro fondiario nel Cantone Ticino è caratterizzata da una ripartizione decentralizzata delle competenze sulla gestione e la conservazione dello stesso tra i singoli uffici distrettuali. Tale compito è quindi affidato agli uffici dei registri (cfr. art. 17 della legge di applicazione e complemento del Codice civile).